Izmantojot tiešo kapitalizāciju noteikt tirgus vērtību īpašumam, kas sastāv no piecstāvu ēkas un zemes gabala zem tās.
Izeju dati:
• ēkas kopējā platība 600m2, tajā tikko pabeigts kapitālais remonts;
• visas telpas ir iznomātas;
• ēkas pirmajā stāvā ir veikals ar tirdzniecības un noliktavas telpām
• ēkas parējos telpas ir biroja telpas;
Uzdevums:
1. Brīvi pieņemt nomas maksas likmi dažādam telpu grupām (Ls/m2). Aprēķināt efektīvo bruto ieņēmumu.
2. Atskaitīt no tiem 40%, ko īpašnieks izdevis par apsaimniekošanu.
3. Piemeklēt trīs salīdzināmos īpašumus, pēc kuru pārdošanas cenas un gada ieņēmumu attiecības nosacīt kapitalizācijas likmi.
4.Noteikt visiespējamāko īpašuma tirgus vērtību.
5.Izdalīt no īpašuma kopējas vērtības zemes vērtību.
Atrisinājums:
1. Analizējot līdzīgu telpu pieprasījumu un piedāvājumu telpu nomas tirgū reģionā, kurā atrodas vērtējamais īpašums, tika pieņemta nomas maksa katrai telpu grupai un noteikti potenciālie bruto ieņēmumi.
Analizējot līdzvērtīgu telpu piedāvājumu īpašuma nomas tirgū, kā arī citus nomas iespēju ietekmējošus faktorus, tika noteikt nomas risks katrai telpu grupai un aprēķināts efektīvais bruto ieņēmums (skat. 1. tabulu).2. Tā kā apsaimniekošanas izdevumi sastāda 40% no efektīvā bruto ieņēmuma, tie ir:
20070 x 0,40 = 8030(Ls)
Tīro (neto) ieņēmumu var aprēķināt atskaitot no efektīvā bruto ieņēmuma apsaimniekošanas izdevumus:
20070 - 8030 = 12040 (Ls)
3. Analizējot trīs līdzvērtīgus, nesen notikušus pirkšanas - pārdošanas darījumus, var noteikt visticamāko kapitalizācijas likmi (skat 2. tabulu).…
