1.1. Jēdziena “nekustamais īpašums” izpratne.
Attīstītajās pasaules valstīs, kur NĪ tirgus attīstībai ir sena vēsture, plaši tiek lietoti divi angļu valodas termini “real estate” vai “realty” un “real property”. Ar jēdzienu “real estate” būtu saprotams NĪ tā fiziskajā izpausmē t.i. zeme pati par sevi, vai zeme ar visu, kas tai piesaistīts, piemēram ēkas, inženierkomunikācijas utml. Savukārt ar jēdzienu “real property” būtu jāsaprot tiesības, intereses un labumi, kas saistīti ar mantas atrašanos kādas konkrētas personas īpašumā.
Latvijā NĪ jēdziens likumdošanā un normatīvajos aktos nav definēts, praksē ar to saprot zemi un visu uz tās atrodošos lietu kopumu - ēkas, būves un inženierkomunikācijas, kā arī virs tās esošo gaisa telpu un zem tās atrodošās zemes dzīles.
Šāda nekustamo īpašumu izpratne balstīta uz Latvijas Republikas Civillikumā definētajām lietu tiesībām:
“Ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas vai nekustamas, raugoties pēc tā, vai tās var vai nevar pārvietot, ārēji nebojājot, no vienas vietas uz otru.”
“Zemes īpašniekam pieder ne vien tās virsa, bet arī gaisa telpa virs tās, kā arī zemes slāņi zem tās un visi izrakteņi, kas tajā atrodas”
“Uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu”
Ņemot vērā augšminēto, zeme ir nekustamas mantas pamatelements, uz zemes atrodošās ēkas, būves, komunikācijas u.t.t. laika gaitā nolietojas, bet zeme nav pakļauta nolietojumam - tā fiziski nedilst un nenolietojas, tai ir mūžīga vērtība. Ēka vai būve var būt gan zemes uzlabojums, gan apgrūtinājums.
Nekustamas mantas sastāvs shematiski attēlots 1.1. attēlā.
NĪ ir īpašuma attiecību objekts, tādējādi tas saistīts ar fiziskas vai juridiskas personas īpašumtiesībām. LR Civillikuma 994. pantā noteikts, ka “par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā.” Ja nekustama manta atrodas kādas personas īpašumā un šīs tiesības nostiprinātas, īpašumu reģistrējot Zemesgrāmatā uz attiecīgās personas vārda, varam to saukt par nekustamu īpašumu.
Atšķirībā no ekonomiski attīstītajām pasaules valstīm, kur privātā īpašuma pastāvēšana un neaizskaramība ar likuma spēku ir nodrošināta vairāku gadu desmitu garumā, un kur pastāv tikai un vienīgi nedalīta NĪ izpratne t.i. zeme un ēka vai būves, kas atrodas uz tās.
…
