2004. - 2008.gads Latvijā bijis gan daudzu iespēju, gan izaicinājumu periods. Iestāšanās Eiropas Savienībā deva iespēju izmantot Eiropas Savienības struktūrfondu līdzekļus, kā arī, kalpojot kā garants investoru uzticībai, izraisīja ārvalstu privāto finanšu resursu ieplūdi valstī. Tas, ka ārvalstu ieguldītāji saskatīja Latviju kā augstu kapitāla atdeves vietu, deva arī Latvijai lielas iespējas attīstīties un palielināt ienākumu un darba ražīguma līmeni valstī. Galvenais izaicinājums šai laikā - strauji augošā ekonomika un nepieciešamība nošķirt īstermiņa ieguvumus no ilgtermiņa riskiem un zaudējumiem.
Atskatoties pagātnē diemžēl jāsaka, ka blakus lēmumiem, kas pozitīvi ietekmēja ekonomikas izaugsmi, daudzos izšķirīgos jautājumos nav bijusi vēlme atteikties no tūlītējiem ieguvumiem, un līdz ar to pietrūcis stingras rīcības un lēmumu. Ekonomiskajam ciklam neatbilstoša budžeta politika veicināja patēriņu, inflāciju, pārmērīgu algu kāpumu, radot cenu - algu spirāli, un atņēma iespēju ar budžeta uzkrājumu palīdzību stimulēt ekonomiku lejupslīdes ciklā. Pārmērīgi straujā hipotekārās kreditēšanas izaugsme, ko nebremzēja savlaicīgi pieņemtie valdības lēmumi, sakāpināja ar nekustamā īpašuma „burbuļa plīšanu” saistītos riskus bankām, iedzīvotājiem un tautsaimniecībai kopumā.
Tolaik Latvijā strauji palielinājās darījumu skaits, kas bija saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu. Saskaņā ar valsts Zemesgrāmatas statistikas datiem (Pielikums Nr.1), 2005.gadā Latvijas Zemesgrāmatu nodaļās piereģistrēto Pirkuma līgumu skaits bija 65 491 līgums, 2006.gadā to skaits sasniedza jau 76 469 piereģistrētus līgumus (2007.g.-61 798; 2008.g.- 41 422). Savukārt Dāvinājuma līgumu skaits 2005.gadā sastādīja 11 616 līgumu reģistrācijas, 2006.gadā to palielinājums bija līdz 13 171 līgumam, un 2007.gadā 15 037 reģistrētie līgumi (2008.g.-11 595 līgumi).
Tika pārdots un pirkts viss – dzīvokļi, mājas, zemes gabali un īres mājas ar visiem īrniekiem. Ir skaidrs, ka katrs cilvēks, kas pērk vai pārdod nekustamo īpašumu, vēlas maksimāli izmantot savu tiesību un interešu aizstāvēšanu darījuma laikā. Nav noslēpums, ka bieži vien cilvēki, pērkot vai pārdodot nekustamo īpašumu tiek apkrāpti. Ņemot vērā to, ka mūsu valsts likumdošana neparedz kvalificētu mākleru licencēšanu, cilvēks, kurš nolemj pirkt, pārdot vai mainīt īpašumu, nonāk izvēles priekšā, tas ir, visu meklēšanas un sarežģīto dokumentu noformēšanas procedūru kārtot pašam, vai arī to uzticēt kvalificētam speciālistam šajā jomā. Šis jautājums ir diezgan aktuāls mūsdienās, jo darījumi ar nekustamo īpašumu ir diezgan sarežģīts un laika ietilpīgs process, par ko arī tiek runāts autora kvalifikācijas darbā. Tagad jebkura darījuma pamats un garants ir juridiski pareizi sastādīts līgums, un mērķis ir apgūt pēc iespējas vairāk zināšanu, lai varētu noformēt kvalitatīvu un likumdošanai atbilstošu nekustamā īpašuma pirkšanas – pārdošanas līgumu.
Kvalifikācijas darba mērķis ir izpētīt nekustamā īpašuma pārdošanas tiesiskos aspektus un to regulējumu Latvijas Republikas likumdošanā, kā arī aprakstīt nekustamā īpašuma pārdošanas veidus un visbiežāk sastopamās problēmas, kas var rasties sakarā ar nekustamā īpašuma pārdošanu.
Kvalifikācijas darba mērķa sasniegšanai autors izvirza sekojošus darba uzdevumus:
1.Izpētīt, kā Latvijas Republikas normatīvajos aktos tiek definēts nekustamā īpašuma jēdziens un īpašuma tiesību saturs;
2.Raksturot nekustamā īpašuma iegūšanas un īpašuma tiesību izbeigšanas tiesisko regulējumu;
3.Izpētīt nekustamā īpašuma vērtēšanas pamatprincipus un metodes, atklāt galvenos vērtēšanas procesa etapus;
4.Apskatīt spēkā esošo Latvijas Republikas likumdošanu, kas regulē nekustamā īpašuma pārdošanu;
5.Apskatīt un izanalizēt nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu veidus;
6.Noformulēt katra konkrētā darījuma, kas saistīts ar nekustamā īpašuma pārdošanu, pušu tiesības un pienākumus;
7.Noskaidrot Latvijas Republikas normatīvajos aktos noteiktos Zemesgrāmatu darbības vispārīgos principus un kārtību, kas attiecas uz nekustamā īpašuma tiesību nostiprināšanu jeb nekustamā īpašuma tiesību satura reģistrēšanu;
8.Atklāt galvenās ar nekustamā īpašuma pārdošanu saistītās problēmas, to ietekmi uz nekustamā īpašuma tiesību realizācijas procesu, un rast risinājumu atsevišķu problēmu novēršanai.
Kvalifikācijas darba pētījuma priekšmets ir nekustamā īpašuma pārdošanas tiesiskie aspekti un regulējums Latvijas Republikas likumdošanā.
Kvalifikācijas darbs sastāv no 5 nodaļām, kura tēma izvēlēta ņemot vērā pastāvošo situāciju Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, kurā ekonomiskās krīzes dēļ īpašumu tirgus cenas ir samazinājušās līdz pat 50%.
Darba pirmajā nodaļā ir sniegts skaidrojums jēdzienam „nekustamais īpašums”; noteikts, kā veidojas nekustamā īpašuma vērtība, uzskaitīta nekustamā īpašuma objektu veidu klasifikācija, kā arī aprakstīti īpašuma iegūšanas un īpašuma tiesību izbeigšanas tiesiskais regulējums.
Darba otrajā nodaļā tiek pētīti nekustamā īpašuma vērtēšanas pamatprincipi, noskaidrotas nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes un atklāti galvenie vērtēšanas procesa etapi.
Trešajā nodaļā tiek aprakstīti nekustamā īpašuma pārdošanas tiesiskie aspekti, kas saistās ar nekustamā īpašuma pārdošanas līguma sastādīšanu, noslēgšanas kārtību, pircēja un pārdevēja tiesību un pienākumu noteikšanu, kā arī tiek aplūkoti nodrošinājuma iespējamie veidi pie līgumsaistību izpildes – priekšlīgums, rokasnaudas līgums un avanss.
Darba ceturtajā nodaļā tiek aprakstīti citi nekustamā īpašuma pārdošanas veidi, piemēram tādi, kā nekustamā īpašuma dāvinājums, īpašuma maiņa, īpašuma pārdošana noslēdzot uztura līgumu, nekustamā īpašuma ieguldījums pamatkapitālā, laulības līgums, kā arī to tiesiskā reglamentācija un mūsdienu aktualitāte.
Piektajā nodaļā tiek apskatīta īpašumtiesību un darījumu ar nekustamo īpašumu tiesību reģistrēšana Zemesgrāmatā.
Nobeigumā autors izvirza priekšlikumus un izdara secinājumus nekustamā īpašuma pārdošanas procesa uzlabojumiem un problemātikas risinājumiem.
Pētīšanas metodes. Kvalifikācijas darbā tiek izmantotas analītiskās metodes – normatīvo aktu, zinātniskās literatūras un statistisko datu analīze.
Pētījuma periods. Lai izdarītu secinājumus un pamatotu priekšlikumu īstenošanas nepieciešamību, autora izvēlētais periods ir no 2004. - 2008.gadam, balstoties uz pēdējo četru gadu laikā notikušajām pārmaiņām nekustamā īpašuma tirgū Latvijā.
Kvalifikācijas darbs izstrādāts pamatojoties uz Latvijas valsts periodikas materiāliem, vispārējo un speciālo literatūru, interneta resursos publicētajiem materiāliem, Latvijas Republikas likumiem un normatīvajiem aktiem, Valsts Zemesgrāmatas datiem, kā arī uz atsevišķu autoru zinātniskajiem darbiem.
…
