Komerciāla rakstura nekustamā īpašuma vērtēšanas problēmas un risinājumi

Secinājumi un priekšlikumi
1. „Latvijas Tirgotāju kooperācija Aibe” Sia ir trešais lielākais mazumtirdzniecības tīkls Latvijā. „Aibe” ir uzņēmums ar starptautisku pieredzi, kuras dibinātāji ir ne tikai Latvijas uzņēmēji un tirgotāju kamera, bet arī kooperācija „Aibe mažmena” Lietuvā un šīs kooperācijas dalībnieks ir arī uzņēmums Sia „x”;
2. Uzņēmumu grupa „Aibe” apvieno ~ 900 veikalus, tai skaitā 430 tirdzniecības vietas Latvijā, kas ir vairāk kā jebkuram citam Latvijas mazumtirdzniecības tīklam;
3. LTK „Aibe” apgrozījums palielinājās katru gadu makroekonomisko faktoru, tirgus tendenču un patērētāju pieprasījuma pieauguma dēļ. Tomēr visvairāk tā pieaugumu ietekmēja labvēlīgie piegādes līgumi, kā arī loģistikas nodaļu darbība abās valstīs, kuras veic centralizētu preču piegādi;
4. Mazumtirdzniecība ir viens no svarīgākajiem tirgus elementiem, kuram raksturīgs dinamiskums un elastīgāka realizācijas forma. Uzņēmumi, kas nodarbojas ar mazumtirdzniecību, veicina preču konkurences rašanos, tirgus attiecību veidošanos un, līdz ar to, šo attiecību tālāku attīstību;
5. 2009. gadā iestājoties ekonomikas nestabilitātei, situācija mazumtirdzniecības uzņēmumos sāka mainīties.2009. gada jūnijā, salīdzinot ar maiju mazumtirdzniecības uzņēmumu kopējais apgrozījums samazinājies par 5,1%. Pārtikas preču mazumtirdzniecības uzņēmumos tas sarucis par 7.7%. Nedaudz mazāks pārdošanas apjomu kritums bijis nepārtikas preču mazumtirdzniecības uzņēmumos – par 3.6%.
6. Latvijā nekustamā īpašuma jēdziena izpratne balstīta uz LR Civillikumā definētajām lietu tiesībām - nekustamais īpašums ir nekustama manta, kas atrodas kādas personas īpašumā, kura savas īpašumtiesības ir nostiprinājusi zemesgrāmatā. Nekustamas mantas sastāvu veido zeme, kā arī lietu kopums, kas saistīts ar to;
7. Nekustamo īpašumu vērtēšanā Latvijā, kā daudzviet citur pasaulē, balstoties uz vērtēšanas pamatprincipiem, tiek pielietotas trīs īpašumu vērtēšanas metodes: salīdzināmo darījumu metode, izmaksu metode un ieņēmumu metode. Katrai no vērtēšanas metodēm ir sava specifiska pieeja attiecībā uz vērtējamo īpašumu, un savi vērtības kritēriji un katra metode atsevišķi īpašuma vērtību atspoguļo zināmā mērā vienpusīgi. Lai iegūtu visticamāko īpašuma vērtības rādītāju konkrētajā situācijā, īpašuma novērtēšanu iesaka veikt pielietojot vairākas metodes. Salīdzinot iegūtos rezultātus un analizējot katras konkrētās metodes iespējamo ietekmi uz galīgo rezultātu, nosaka īpašuma vērtību.
8. Vērtētāja darba kvalitāte ir atkarīga no pieejamās tirgus informācijas kvalitātes. Pēc autores rīcība esošās informācijas, katra vērtēšanas firma Latvijā, atbilstoši savām iespējām veido savu datu bāzi. Latvijas vērtētājiem nav vienotas tirgus datu bāzes. Galvenie tirgus datu informācijas avoti ir VZD un Zemesgrāmatas datu bāze, kā arī pie nekustamā īpašuma mākleriem un aģentiem iegūstamā informācija. Latvijā raksturīga ir situācija, ka patiesās nekustamo īpašumu darījumu summas tiek slēptas un atšķiras no darījumu summām, kas tiek reģistrētas Zemesgrāmatā, un kalpo kā pamats valsts nodevas aprēķināšanai. Līdz ar to pastāv risks nepareizi noteikt tirgus vērtību, tāpēc vērtētājam nepieciešams labi orientēties nekustamo īpašumu tirgū, lai varētu izvērtēt pieejamās informācijas atbilstību tirgus tendencēm;
9. Nomas tirgus burtiski vārās – uzņēmēji maina telpas, pārvācas uz mazākām, lētākām, labākām – izmanto šo situāciju. Tie, kuri nepārvācas, kaulējas ar īpašniekiem par esošo telpu nomas maksas pazemināšanu. Šis ir aktīvākais ceturksnis pēdējo piecu gadu laikā, un lētākās nomas maksas pēdējo 10 gadu laikā;
10. Telpas, Tallinas ielā 85, kuras vērtē darba autore, nomas maksa no 2008. gada marta līdz 2009. gada aprīlim bija 11 EUR/kv.m , tomēr sākoties ekonomiskajai nestabilitātei un veikala apgrozījuma samazinājumam, nomas maksa tika samazināta līdz 6 EUR/kv.m. Telpu nomas maksa samazinājās vidēji par 50%, kas ir ļoti augsts rādītājs;
11. Nekustamo īpašumu tirgus analīze ir svarīgs un nepieciešams posms vērtētāja darbā un ikdienā. Izvērtējot tirgus situāciju un veicot tendenču analīzi, vērtētājs gūst priekšstatu par konkrētā īpašuma veida pašreizējo pieprasījumu un piedāvājumu, kā arī par faktoriem, kas ietekmē īpašuma tirgus vērtību;
12. Vērtēšana ir salīdzinoši jauna nozare Latvijas tautsaimniecībā. Līdz ar nekustamo īpašumu tirgus attīstību pagājušā gadsimta deviņdesmito gadu pirmajā pusē, radās nepieciešamība pēc speciālistiem, kas varētu veikt nekustamā īpašuma novērtēšanu. Nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana bija nepieciešama gan pirkšanas un pārdošanas gadījumos, gan pieņemot lēmumus par hipotekārajiem kredītiem, gan veicot īpašuma apdrošināšanu, gan arī nodokļu vajadzībām;
13. Galvenie nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošie faktori ir tā atrašanās vieta, nekustamā īpašuma raksturs, tā pašreizējā un labākā un efektīvākā izmantošana, zemes uzlabojumu fiziskais stāvoklis, tirgus konjunktūra, kā arī makroekonomiskie faktori, kas nosaka ieguldījumu riska nekustamā īpašumā līmeni;
14. Visbiežāk sastopamās problēmas vērtējot komerciāla rakstura nekustamo īpašumu, kurš nomā telpas ir: labākā un efektīvāka izmantošanas veida noteikšana, salīdzināmo darījumu metodes galvenā problēma - pārdevumu datu savākšana un apstrāde, ja vērtējamais komerciāla rakstura nekustamais īpašums ir unikāls pēc izvietojuma, atrašanās vietas vai pilns ar apgrūtinājumiem, tad tas sarežģī vērtētāja darbu izmantojot salīdzināmo darījumu metodi, ieņēmumu metodes galvenā problēma – noteikt tirgus vērtību, pamatojoties uz nomas maksām, kuras šajos tirgus apstākļos noteikt ir grūti, ieņēmumu metodes potenciālo izmaksu analīze, ieņēmumu metodes kapitalizācijas likmes noteikšana, vērtēšanas metožu līdzsvarošana;
15. Projektu aprēķina daļā tika veikta uzņēmuma Tallinas ielā 85 tirdzniecības telpu novērtējums, kas tika veikts pēc datu salīdzināšanas metodes un ieņēmumu metodes. Tika iegūti sekojoši rezultāti:
ar ieņēmumu metodi aprēķinātais vērtības indikators – Ls36072;
ar salīdzināmo darījumu metodi iegūtais vērtības indikators – Ls 36096.
Pēc aprēķinu rezultātu analīzes un salīdzināšanas iegūtā tirgus vērtība – Ls 36087, noapaļojot Ls 36000.
…